最新制度の概要について

住宅ローンの控除額や適用される年数については、時代に応じて変化する可能性があるため、住宅を購入する時点でどのような制度が利用できるのかを入念に調べる必要があります。

住宅ローン控除は、平成26年に消費税が5%から8%に増税されたタイミングで、控除できる金額が拡充されました。

そして令和元年10月1日に行われた消費税の増税によって、住宅ローン控除の適用期間や控除額の算出方法が変更されています。

ここでは、令和2年4月時点における住宅ローン控除の内容について解説していきます。

新築物件の適用条件

新築住宅の購入時に住宅ローン控除を利用する場合は、以下の条件を満たす必要があります。

• 居住用の住宅を取得し、その日から6ヶ月以内に居住を開始
• 減税を受ける年の12月31日時点まで引き続き居住していること
• 住宅ローンを利用する人の合計所得：3,000万円以下
• ローンの返済期間：10年以上
• 住宅の床面積：50m2メートル以上かつ2分の1以上が居住用

住宅ローン控除は、基本的に住宅を購入して居住する人を支援する制度です。

そのため、住宅の条件を満たしていても、基本的に取得した本人が居住するための住宅でなければ住宅ローン控除を利用できません。

また住宅ローン控除を利用する本人の所得が3,000万円を超えている場合は、住宅ローン控除の対象外です。

住宅ローン借入当初の年収が3,000万円を超えている場合だけでなく、住宅ローン控除の適用期間中に所得が3,000万円を超えた年は、住宅ローン控除を利用できません。

加えて、住宅ローンの借入期間が少なくとも10年間は必要です。

そのため繰り上げ返済を行って住宅ローンの返済期間が10年を切る場合は、繰上げ返済による利息の軽減額と、得られなくなる住宅ローン控除の節税効果を比較したうえで慎重に判断しましょう。

中古物件の適用条件

中古物件の場合、新築住宅の取得条件に加えて、以下の条件を満たす必要があります。

• 築年数：マンションのような耐火建築物は取得した時点で25年以下
  ※木造住宅のような耐火建築物以外の住宅は築20年以下
• 生計を共にする親族から購入した住宅でないこと
• 贈与によって取得した住宅でないこと

耐火建築物とは、建物の主たる部分を構成する材料が以下のようなものである建物をいいます。

• 鉄筋コンクリート造
• 鉄骨鉄筋コンクリート造
• 鉄骨造（軽量鉄骨造を除く）
• 石造
• れんが造
• コンクリートブロック造

また築年数の条件を満たさない場合は、以下の条件を満たして地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの（耐震基準）に適合する建物でなければ、住宅ローン控除を利用できません。

• 家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの
• 家屋の取得の日前2年以内に建設住宅性能評価書により耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2若しくは等級3であると評価されたもの
• 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの

※出典：国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1214.htm

このように中古住宅は、建物の構造物ごとに定められた築年数以下であること、または所定の性能を有していると証明できなければ、住宅ローン控除の対象となりません。

リフォームなどの場合の適用条件

住宅ローン控除は、新築や中古の住宅を取得したときだけでなく、すでに居住している住宅をリフォーム・リノベーションしても適用できる場合があります。

• 一定の省エネリフォームやバリアフリーリフォーム、耐震リフォーム
• 工事費用が100万円以上である増築や改築、修繕

中古住宅を購入してリノベーションをする場合、中古住宅を購入するための住宅ローンと、リノベーションをするためのローンそれぞれに、住宅ローン控除を適用可能です。

控除額は、2つのローンの住宅ローン控除額を合計した金額となりますが、控除の対象となる金額の上限は、2つ合わせて年間で4,000万円（長期優良住宅は5,000万円）までです。

ただし、中古住宅を住宅ローン控除の対象にできる条件は別で定められています。

また、住宅の修繕が軽微なものであった場合や住宅に入居する前に工事を行った場合に限って、工事費用を住宅の取得費用に含めて住宅ローン控除を利用できます。入居後に行った工事については住宅ローン控除の対象とならないため注意しましょう。

住宅ローン控除を受けるための確定申告の主な流れ

住宅ローン控除を利用する場合、1年目は職業にかかわらず必ず確定申告をしなければなりません。

会社員や公務員の場合、確定申告で住宅ローン控除を申請することで、所得税を還付してもらえます。早く申告するほど、還付金を受け取れるタイミングも早まるため、できるだけ早めに申告すると良いでしょう。

また、次年度分の6月以降の住民税の負担が軽減される仕組みです。

2年目以降は、年末調整時に住宅ローン控除を申請することで、12月の給与にて該当する金額分の所得税が還付されます。

住宅ローン控除を受けるための確定申告に必要な書類

住宅ローン控除を利用するための確定申告に必要な書類は以下の通りです。

A.確定申告書
B.（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
C.住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
D.土地や建物の登記事項証明書
E.住宅の売買契約書
F.本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
G.源泉徴収表

上記のうちAやBの書類は、所定の書類を印刷して手書きで記入する他にも、国税庁内の「確定申告書作成コーナー」にて作成が可能です。

確定申告書作成コーナーでは、画面の指示にしたがって源泉徴収票などの書類を見ながら数値を入力することで、確定申告に必要な書類を簡単に作成できます。

またCの書類については、毎年9〜10月ごろにローンを借入している金融機関から自宅あてに送付されてきます。

ハガキのような形をしているため、誤って捨ててしまわないように注意しましょう。

確定申告の際は年末残高等証明書の原本が基本的に必要ですので、仮に紛失した場合は金融機関に連絡して再発行してもらわなければなりません。

用意した書類は、居住地を管轄している税務署への持参や郵送で提出します。また「e-tax」を利用することで、電子申請も可能です。

ただしe-taxを利用するには、マイナンバーカードを発行してもらったうえで、IDカードリータライタが別途必要になる場合があるなど、条件があるため事前に確認しましょう。

毎年確定申告の時期になると、確定申告をする人だけでなく確定申告についての不明点を問い合わせる人で、混雑が予想されます。

そのため確定申告において、必要書類や書類の書き方などに不明点がある場合は、早めに税務署に問い合わせて期限に余裕を持って申告をしましょう。

また、年末調整で住宅ローン控除を申請する場合は、税務署からあらかじめ送られてくる「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」兼「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」という書類を記入し、年末残高等証明書を添付して人事部や総務部のような担当部署に提出します。

住宅ローン控除（減税）のシミュレーション

ここで実際の住宅ローン控除の額を試算してみましょう。

住宅

取得費用：3,000万円（住宅購入費用＋リノベーション費用）
住宅購入費用：2,200万円（土地：1,000万円、建物：1,200万円）
リノベーション費用：800万円
金利：1.0%（元利均等方式）
返済変数：35年

住宅ローンの利用者（住宅の購入者）

所得税額：20万円
住民税額：25万円
※本シミュレーションでは1年目から13年目まで上記の税額は変わらないものとします

上記のケースにて住宅を1月に取得して住み始めてローンの返済が始まった場合、年末時点での住宅ローン残高を元に控除額を計算すると30万2,175円となります。

所得税額は20万円ですので、住宅ローン控除により所得税の金額は0円です。

残りの控除額である10万2,175円が住民税から控除されますが、上限である13万6,500円の範囲内ですので、25万円から10万2,175円が控除されて住民税額が14万7,825円となります。

2年目から10年目についても、同様に借入残高の1%が所得税および住民税から控除されますが、返済が進むことで借入残高は毎年減少するため控除額も年々減少していきます。

次に11年目から13年目の控除額を計算すると以下の通りです。

このようにモデルケースでは、11〜13年目についてはいずれの年も建物購入価格の2％÷3である8万円が控除されます。

所得税額20万円の場合は、12万円まで負担が軽減されますが、住民税の金額は変わりません。

ただし、所得税や住民税の金額は、年収や扶養家族の人数などによって変動するため、節税効果も年によって変わります。