中古物件をリノベーションすると耐震性に問題はないの?

近年、中古物件をリノベーションして自分好みの住まいを安く手に入れたいという考え方が定着してきました。立地や土地が気に入ったならば、リノベーションを前提に購入することで、環境にも優しく、コストも抑えた家づくりが可能になります。
物件を探すなかで意識したいのは、古い物件の耐震性です。大きな地震がくり返し起こる日本において、住宅の耐震性能の差で、自分や家族の命を守れるかどうかが決まるといっても過言ではありません。
そこで今回は、中古物件の耐震性を調べる方法と、リノベーションをする際に必要になるかもしれない耐震補強リフォームについて解説します。

築年数から現状を把握しよう

建物の耐震性は、物件の築年数からわかります。建物は、建築基準法により耐震基準が定められていますが、これは大地震の発生を契機にたびたび見直されています。
なかでも1981年の改正は、1978年宮城県沖地震をきっかけに大きく見直されたため、それ以前を「旧耐震基準」、それ以降を「新耐震基準」と呼ぶようになりました。さらに2000年(平成12年)の改正によって、新耐震基準で不明瞭だった部分を明確化しています。

「旧耐震基準」と「新耐震基準」では想定された震度が違う

旧耐震基準は、震度5程度の地震に耐えられることを想定した基準となっているため、それ以上の地震についての規定がありませんでした。そこで新耐震基準では、震度5程度では「ほとんど損傷しない」、震度6強~7程度でも「崩壊、倒壊しない」という耐震基準に改められました。
さらに2000年(平成12年)の改正では、新耐震基準のなかで不明瞭だった接合部・耐力壁の基準を明確化し、地盤調査の義務付けも加えられました。

【3つの年代区分による被害例】2016年熊本地震での建物被害

2016年に熊本で起きた大地震での建物の被害状況を、旧耐震基準・新耐震基準・2000年の改正以降の3つの年代で区分した結果、被害状況に大きな差が出たことがわかりました。[注1]

年代 無被害 倒壊・崩壊・大破
~1981年5月【旧耐震】 5% 46%
1981年6月~【新耐震】 20% 18%
2000年6月~ 61% 6%

この結果からもわかるように、旧耐震基準から新耐震基準、さらに2000年の改定へと、建物の耐震性は高まっています。リノベーションを前提に購入を検討している中古物件の状況も、このように築年数によって耐震性に大きな違いがあることが予想されます。

[注1]国立研究開発法人建築研究所:平成28年熊本地震の建築物被害調査と 原因分析を踏まえた課題について[pdf]

より詳しく調べたい場合は耐震診断を受けよう

建物の耐震性は築年数に加えて、個々の物件の構造や作られ方によっても違いがあります。検討している物件をさらに詳しく調べたい場合は、耐震診断を受ける方法があります。
耐震診断とは、2000年に改正された現在の建築基準と比べて、既存建物がどれくらいの耐震性を備えているかを診断するものです。診断は総合評点に基づき、4段階で評価します。総合評点が1.0以上あれば、耐震性があると判断されます。それ以下の場合は、耐震補強による対策が必要となります。[注2]

耐震診断評点 評価内容
1.5以上 倒壊しない
1.0~1.5未満 一応倒壊しない
0.7以上~1.0未満 倒壊する恐れあり
0.7未満 倒壊する可能性が高い

[注2]日本建築防災協会:新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法[pdf]

耐震補強リフォームの種類と方法

では、実際に物件に耐震補強が必要となった場合、どのような工事を行うのか見ていきましょう。

1.接合部の補強

木造建物の柱や梁は、接合金物で補強されています。地震の揺れで金物が外れないように、2000年に設けられた基準に従って、ホールダウン金物などの接合金物を選定し、補強していきます。土台部分も、アンカーボルトを基礎に埋め込み、ホールダウン金物でしっかりと固定させます。

2.木造壁の補強

既存の壁に、揺れに強い「耐力壁」を貼り付けたり、筋交いや耐震補強金物を取り付けたりして、耐震性能を向上させます。耐力壁のバランスが悪いと建物が倒壊することが確認されているため、以前は設計士や大工職人の経験で入れていたところを、計算に基づいて取り付けるように改善されています。

3.基礎の補強

旧耐震基準によって建てられた家は、基礎部分に鉄筋が入っていないことが多くあります。その場合は、既存の基礎部分に鉄筋入りのコンクリートを増し打ちして補強し、ひび割れている部分は補修します。

4.土台の補修

木造建物の基礎の上には、建物を支える土台があります。築年数が経っている物件には、土台の木材に白アリによる被害や腐食などの劣化が発見されることもあります。その場合は、白アリ駆除や防蟻処理、木材の補修などを行います。

リノベーションの際は耐震補強を検討しよう

今回は、中古物件の耐震性を判断する方法と、耐震補強リフォームについてご紹介しました。リノベーションを前提に中古戸建物件を購入する場合は、ぜひ物件の耐震性の現状を把握し、どんな耐震補強が必要になるのかを確認しましょう。そしてリノベーションのなかで耐震補強工事も計画に入れ、安全な住まいづくりを行いましょう。

ReoLabo編集部

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ReoLaboでは(リオラボ)では、住宅購入、リノベーションを検討している方向けに、住まいに関する情報を発信していきます。

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