今さら聞けない⁉『中古マンションって、何がいいんだっけ?』

中古マンションリノベーション

中古マンションリノベーション

新築マンション、高くなりましたね。ついにバブル期を超えて首都圏の平均価格は6,360万円です!23区ではなんと8,449万円!(不動産経済研究所調べ)

コロナショックで不動産価格は暴落すると言っていた評論家の皆さんには、大いに反省してもらいたいところです。

7月の中古マンションの成約事例をレインズ(不動産業者が見るサイト)で調べてみると首都圏平均で4,348万円です。ちょっと安心できる数字です。

ということで、今回のコラムは『今さら聞けない⁉中古マンションって、何がいいんだっけ?』と題して、手の届きやすい中古マンションのメリットとデリットを基本に立ち返って再確認していきたいと思います。

中古マンションのメリットは?

中古マンションにはたくさんのメリットがあります。分かりやすい例でお伝えしましょう。

・価格が安い

・物件の選択肢が多い

・リノベができる

・駅近物件が見つかる

・値下がりリスクが少ない

・管理や修繕をプロに任せられる

 

など、たくさん魅力的なメリットがあります。

比較対象を新築マンション、戸建て、賃貸など、どれにするかによってもポイントが異なりますので、今回は主に新築マンションvs.でいくつか見ていきましょう。

 

新築マンションvs.中古マンション

 

【価格が安い!】

昨年度の首都圏での新築マンションの平均価格は、6,260万円(※1)でした。同じ期間の中古マンションは、3,869万円(※2)と新築価格の61%の水準です。感覚値では、築10年で80%、築30~40年なら50%程度が狙えそうです。

【物件の選択肢が多い!】

駅のポスターや電車の中吊りなどでは新築マンションの広告をよく目にしますので、新築マンションはいっぱいあるなーと思いますが、流通量は圧倒的に中古マンションが多くあります。上記と同じ出典から、新築発売戸数33,636戸(※1)に対して中古の新規登録件数は、161,474戸(※2)と約4.8倍の物件数です。

※1 不動産経済研究所調べ

※2 レインズ調べ

【リノベが出来る!】

正しくは、『安い価格の物件を希望エリアで見つけて、好きにリノベする!』と、上記2つとの合わせ技になるかと思います。新築価格の60%程度の物件を希望の沿線やエリアで見つけて、内装を自分好みにフルリノベーション!しかも新築よりもお得を目指しましょう。

 

中古マンションのデメリットは?

つぎに、中古マンションのデメリットを分かり易い例に挙げてお伝えします。

・欲しい物件が安いのか高いのか分からない

・管理や物件の状態が心配

・修繕積立金が高い

・欲しい物件が見つからない

・内装工事が思い通りに出来るか心配

など様々あります。デメリットと思える項目や心配事や手間の部分など、一生に1度か2度の買い物とはいえ、全部自分で解決しようとすると中々大変です。

 

中古マンションのデメリット解消術とは⁉

『解消術』というと魔法のようですが、もちろんいっぺんに解決するわけではありません。

上記中古マンションのデメリットを考えてみましょう。

 

【欲しい物件が安いのか高いのか分からない】

中古マンションは、売主さんの事情や売却理由などによっても、価格の幅が広くなる傾向があります。

売れるか売れないかは別にして、売主さんが決めた値段で売りに出すことができます。

相場よりも高いか安いかを見るには、『過去からの成約事例』と『売出し中の事例』の2方向から調べることが重要です。

 

【管理や物件の状態が心配】

マンションの管理は、管理会社に委託しているか、住人である管理組合が自ら管理している自主管理か?のほぼ二択です。大半は管理会社に委託しています。そういうマンションでしたら、『管理に関する重要事項調査報告書』という報告書を入手できます。

こちらは、修繕積立金の貯まっている額や大規模修繕の履歴など、重要な情報の宝庫なのです。目視の現地確認とともに必ずチェックするようにしましょう!

 

【欲しい物件が見つからない】

中古マンションを探そうと、不動産ポータルサイトに希望の条件を入力しますと、『0件』になっていませんか⁉物件の数も多いですし検索項目も多いので、ついつい条件を絞りがちになるかと思います。

ここは、ゆずれる項目と死守する条件の見極めの為にも、価格・広さ・築年・駅距離・エリアなど項目を列挙して、それぞれに点数をつけてみましょう。本当に必要な部分が分かるかもしれませんよ。

 

【修繕積立金が高い】

新築時は、販売戦略上も修繕積立金は安価からスタートになりがちです。築後約13年目、26年目の大規模修繕を迎える前後に修繕積立金が値上がりするケースが多いと思います。当然にまともな大規模修繕を行おうとすれば足りなくなります。

国交省が示しているガイドラインには、100戸程度のマンションの目安は㎡当り335円となっており、60㎡で当てはめると20,000円前後は必要です。

逆に居住者の合意形成が出来ずに、適正な修繕を行えない、あきらかに安い修繕積立金のマンションは心配になります。

 

【内装工事が思い通りできるか心配】

新築マンションや不動産会社が中古マンションを買い取ってリノベーションする買取再販マンションは、完成形が分かるというメリットがあります。対してリノベ前の大いに生活感のあるマンションは、どう変わるかイメージしにくい。というご意見はごもっともです。

建築事務所やリフォーム会社はたくさんありますが、完成形のイメージを共有できずにトラブルに発展!では残念ですね。ReoLaboでは完成形のテイストが分かるブランド毎・面積毎の定額制で心配解消に努めています。

 

まとめ

中古マンションのメリット・デメリットと、その解消術について説明させて頂きましたが、いかがでしょうか。

最近は、新型コロナの影響で『ワークスペースを確保したい』『少し郊外で良いので、広めの住居にしたい』『駅距離は気にしない』など仕事の仕方の変化に伴って、住まい選びの優先順位も変わってきているようです。

新築物件の大量供給の時代から既存ストックを再生・再活用するという潮流に変わり、『中古マンションを買って、自分の好きにリノベする』という考え方は、とても相性が良いと思います。

今回のお題目『中古マンションって、何がいいんだっけ⁉』の皆さんの解の一つとして、【 中古マンション×リノベ 】がありましたら幸いです。

是非ご検討ください。

 

 

ReoLaboでは、物件探し~設計・施工~お引渡し、アフターまで一貫したワンストップサービスでお住まい探しをお手伝いいたします。

 

不動産とリノベにまつわることは何でもお気軽にReoLaboへご相談ください

 

 

ReoLabo編集部

ReoLabo編集部

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