中古マンションの修繕履歴とは?確認すべきポイント

マンションの長期修繕のイメージ

中古マンション選びの際に重要なのが、マンションの修繕履歴や長期修繕計画を確認することです。

修繕履歴を十分確認せずにマンションを購入すると、購入後にトラブルや余分な出費が発生するかもしれません。

一方でマンションの修繕履歴は、あまり目にするものではないため、確認すべきポイントがわからない人も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、中古マンションの修繕履歴や長期修繕計画の見るべきポイントについて解説していきます。

マンションの修繕履歴とは

マンションの修繕履歴には、不具合が出た箇所の自主的な修繕や法定検査など、過去に行った修繕がすべて記録されています。

修繕履歴の例

修繕履歴には、例えば以下のような修繕の記録が残されています。

  • 外壁の塗り替え
  • 白アリの駆除
  • 雨漏りの修繕
  • 給湯器の設置年数
  • 外壁の塗り替え
  • 消火器の入れ替え
  • 火災報知器の新設 など

上記の内容について、いつどの業者が行ったのかが記録されています。

特に白アリを駆除した履歴や雨漏りの修理、外壁の塗り替えのような大規模修繕については、計画通りに実施されていないと、耐久性の劣化が著しく進行し資産価値が低下します。

大規模修繕は、居住を開始した後の利便性や建物の寿命に関わるため入念な確認が必要でしょう。

修繕履歴を知る方法

検討している中古マンションの修繕履歴は、不動産仲介会社に依頼することで、マンションの管理会社から取得が可能です。

また修繕履歴だけでなく、長期修繕計画や管理規約も同様の方法で入手できます。

修繕履歴や長期修繕計画などは、基本的にインターネット上で公開されているような情報ではないため、不動産会社経由で入手して中身を確認しましょう。

マンションの修繕履歴を確認すべき理由

マンションの修繕を見るイメージマンションの修繕履歴を確認すべき理由は、購入を検討しているマンションの修繕が計画的に行われており、耐震性や耐久性に問題がないか確認するためです。

建物には法定耐用年数があり、マンションのような鉄筋コンクリート造では47年とされています。

しかし建物のメンテナンスがきちんとできていなければ、躯体の劣化が進んで法定耐用年数よりも早く寿命が訪れるかもしれません。

一方で管理が行き届いていれば、法定耐用年数を超えて長持ちする可能性もあります。

そのため修繕履歴がきちんと残っていると購入者は、マンションの修繕がきちんと行われていることが確認でき、安心してマンションを購入できます。

長期修繕計画があるかどうかも確認すべき

築年数が経過しているマンションでは、長期修繕計画も確認しましょう。

長期修繕計画は25〜30年ほどの期間における修繕計画がまとめられたもので、管理組合によって長期修繕計画がきちんと管理されている場合、必要に応じて適宜見直されています。

一方で長期修繕計画が定期的に見直されていない場合は、管理組合の修繕に対する意識が低く、計画通りに修繕積立金が徴収されていない可能性もあります。

修繕積立金がきちんと徴収されていない場合、大規模修繕の際に追加徴収されることがあるため注意が必要です。

マンションの修繕履歴を確認する際のポイント

マンションの修繕履歴を確認する際は、以下の2点に気をつけましょう。

  • 修繕を実施している間隔
  • 修繕積立金の金額と残高

一つずつ詳しく解説していきます。

修繕を実施している間隔

修繕は適切なタイミングで行わなければ効果がないため、修繕を実施している間隔も入念に確認しましょう。

例えば、大規模修繕であれば周期は12年が目安とされています。

これより早く大規模修繕を行っても、建物がそれほど劣化していないことから修繕の効果が低く、反対に12年よりも間隔が長いと、建物の劣化が進んで耐久性が低下してしまっているでしょう。

以上の点からマンションの修繕内容だけでなく、修繕が行われた間隔を確認することも大切です。

修繕積立金の金額と残高

マンションを修繕する際は、修繕積立金から費用が捻出されるため、修繕履歴と併せて修繕積立金の履歴も確認する必要があります。

修繕積立金の残高が、将来実施する予定の大規模修繕に対して少ない場合は、大規模修繕の際に追加で修繕費用を徴収される可能性があるからです。

大規模修繕の際には、数千万〜数億円の費用がかかります。

そのため直近で大規模修繕をする計画があるにもかかわらず、修繕積立金の残高が予算を大きく下回っていると、大規模修繕のときに追加徴収されたり、修繕積立金の額自体が上がったりするため注意しましょう。

修繕積立金の平均値は?

国土交通省によって行われたマンション総合調査によると、月々の修繕積立金の平均値は以下の通りです。

  • 単棟型:11,875円
  • 団地型:14,094円
  • 全体:12,268円

※出典:国土交通省「マンション総合調査」より
http://www.mlit.go.jp/common/001287061.pdf
※上記は駐車場使用料等からの充当額を含む数値

中古マンションの修繕積立金を確認する際は、上記の金額を目安にすると良いでしょう。
しかし修繕積立金が安いからといって優れているわけではありません。

修繕積立金の設定金額が低い場合、修繕の際に資金が足りなくなり追加徴収や値上がりのリスクがあるからです。

また修繕積立金は、マンションの築年数が経過するにつれて増加する傾向にあります。

マンションによっては修繕積立金が段階的に値上げされることが決まっていることもあるため、購入時に確認が必要です。

中古マンション選びで失敗したくないなら

マンションの修繕の失敗しないイメージ中古マンション選びで失敗したくない場合は、以下の2点を視野に入れて中古マンションを選びましょう。

  • リノベーションも視野に入れる
  • 全体でかかる費用を確認する

それぞれについて確認していきましょう。

リノベーションも視野に入れる

中古マンションを購入してそのまま住むこともできますが、リノベーションを視野に入れることでより良い物件を選べる可能性があります。

中古マンションでリノベーション工事を行う場合、工事ができる範囲を確認したり工事費用の見積もりを出したり際に、購入予定のマンションの管理規約や修繕履歴を入念に調べるケースが多いです。

一方で中古マンションにそのまま住む場合、何も工事を行わないため管理規約や修繕履歴の確認を疎かにしてしまう可能性があります。

そこで、リノベーションを選択肢に入れて物件を探すことで、より安心な物件を選べる可能性が高まると考えられます。

全体でかかる費用を確認する

中古マンションを購入しリノベーション工事を行う際は、全体でかかる費用が不透明のまま工事が始まってしまうことがあります。

特にマンションを解体すると、躯体部分や断熱材など、隠れた部分で劣化が進行しており、余分な補修費用がかかる可能性があります。

工事の途中で補習に追加料金がかかると、他の工事で諦めなければならない部分が出てくるかもしれません。

そのため希望通りの部屋に住むためには、工事が開始される前にマンションの工事にかかる費用の全体像をできるだけ把握しておくことが大切です。

ReoLaboならマンション選びからリノベーションまでお任せ

ReoLaboは、マンション選びからリノベーションの設計、実際の工事まで全て自社で引き受けております。

修繕履歴もお客さまと一緒に確認させていただいたうえで、長期間にわたって暮らせる物件探しのお手伝いをさせていただきます。

また、ReoLaboの料金体系は安心の定額制です。
物件の仲介手数料は物件の購入費用、リフォームの料金はお部屋の平米数によって変わるため予算も立てやすく、リノベーションにかかる全体の費用も把握しやすいです。

もし中古マンションを探されている人で、リノベーションも視野に入れておられる場合は、ReoLaboまでお気軽にご相談ください。

まとめ

中古マンションの修繕履歴や長期修繕計画を確認することで、管理が行き届いているかどうかがわかり、耐震性や耐久性に問題がないか確認でき、資産価値が下落するリスクを防げます。

修繕履歴は、内容だけでなく工事が行われた間隔を確認することで、中古マンションに効果的な修繕が行われたかを確認可能です。

また長期修繕計画は、定期的に見直されているかを確認することで管理組合の修繕に対する意識の確認に役立ちます。

また修繕積立金の管理状況も同時に確認することで、修繕積立金の追加徴収や値上げされる可能性を把握できるでしょう。

 

ReoLabo編集部

ReoLabo編集部

ReoLaboでは(リオラボ)では、住宅購入、リノベーションを検討している方向けに、住まいに関する情報を発信していきます。

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