後悔したくない人必見！再建築不可とは「建て替えができない物件」

相場より安い、掘り出しものの物件を見つけたら、嬉しくなってしまうものです。
しかし、もしかすると安さの理由は「再建築不可」の物件なのかもしれません。買ってから後悔しないように、どのような物件が再建築不可となるのか、再建築不可物件を上手に活用する方法とあわせてご紹介します。

再建築不可物件は原則建て替えができない

再建築不可の物件は、既存の家を解体し更地にしてから新しい家を建てられません。
建築基準法により、都市計画区域と準都市計画区域内にある土地は接道義務があります。土地のどこかが幅員4m以上の道路に２m以上接していることが求められます。
これは、消防車や救急車のような緊急車両が入ってこられない土地に家を建てないようにするためです。
ただし、建築基準法や都市計画法が施行された昭和25年（1950年）以前に建てられていたり、都市計画区域に指定される前に建てられた場合は、接道義務を果たしていないケースがあります。
例として、東京23区内の都市計画区域内にある接道義務を果たしていない物件は、全体の約5％存在するというデータもあります。（総務省：平成30年度住宅・土地統計調査）
また、道に接していても、建築基準法上の道路として認められていない場合は接道義務を果たしていると見なされません。

再建築不可物件でもリフォームはできる

再建築不可物件の場合、建て替えはできませんが、建築申請が不要な程度のリフォームであれば可能です。
建築申請が必要なリフォームの条件は以下の通りです。

２階建て以下
延床面積500㎡以下・高さ13m以下・軒高９m以下の木造建築物

この条件に当てはまる住宅を4号建築物と呼びます。

再建築不可物件で建て替えをするためのポイント

再建築不可物件に該当する条件は先ほどご紹介した通りです。しかし、次のような方法で再建築が可能になるケースもあります。

- 接道義務を果たしている隣接する土地を購入する
- 建築基準法第43条の救済措置「ただし書き」の規定を確認する

現行道路の中心から２m以上下がった場所に建て替える
建築基準法による道路ではない通路に面している土地の場合、同じ通路に面している土地の所有者に働きかけ、一緒にセットバックすることで通路を道路申請する

再建築不可物件について定めている建築基準法第43条には、救済措置が設けられています。その内容は、敷地の周囲に広い空き地があるなどの条件を満たした土地であれば、接道義務を果たしていなくても再建築可能であるというものです。
ただし、この規定には明確な基準がないため、自治体が独自に判断しています。その物件が適用可能かどうかは「法43条許可申請」を提出してみないとはっきりしません。
建築基準における道路に面していても、幅員4m以下であったり、接している部分が２m以下の場合、道路の中心から住居を２m以上離すこと（セットバック）で建築可能になります。（２項道路・みなし道路）
また、道路申請も必ずしも許可されるわけではありません。事前に役所へ確認することをおすすめします。

再建築不可物件を購入するメリット

再建築不可物件には建て替えができない、住宅ローンが組めないなどデメリットばかりと思われがちですが、次のようなメリットがあります。

価格が安い
課税評価額が安いため、固定資産税や都市計画税が安い
敷地を広げるチャンス（隣接する土地を所有している場合）

とくに隣接する土地の所有者にとっては、敷地を広げるだけですから、再建築不可に該当しない可能性が高くなります。

再建築不可物件を購入する際に確認しておきたいポイント

再建築不可物件はどちらかといえば不動産のプロ向けの物件です。購入する場合には綿密に調査しておくとよいでしょう。安さにひかれて再建築不可物件を購入しても、後悔しないために確認しておきたいポイントがあります。

インフラ（電気・ガス・水道）：配管がどこを通っているか確認する
風通しや日当たり：（外壁などメンテナンス費がかさむ可能性がある）
雨水の排水：雨樋から下水口にどのように流れているか

このほかにも物件によって確認しておきたいポイントは出てくるでしょう。可能ならば専門家（再建築不可物件を手がけた実績のある施工業者など）と一緒に確認してもらうことをおすすめします。

再建築不可物件を購入する際は専門家に相談しよう

再建築不可物件は相場よりも安く購入できて、税金なども安いのがメリットです。
しかし、思うようなリフォームができなかったり、増改築するためにはさまざまな申請手続なども必要ですから、専門家の協力があったほうがスムーズに進められます。
再建築不可物件を購入して後悔しないためには、再建築不可物件を手がけた実績のある施工業者や建築士などに相談することをおすすめします。再建築不可物件のリノベーションに関するご相談なら、ReoLaboにお任せください。さまざまな提案をご用意いたします。