修繕履歴の例

修繕履歴には、例えば以下のような修繕の記録が残されています。

• 外壁の塗り替え
• 白アリの駆除
• 雨漏りの修繕
• 給湯器の設置年数
• 外壁の塗り替え
• 消火器の入れ替え
• 火災報知器の新設　など

上記の内容について、いつどの業者が行ったのかが記録されています。

特に白アリを駆除した履歴や雨漏りの修理、外壁の塗り替えのような大規模修繕については、計画通りに実施されていないと、耐久性の劣化が著しく進行し資産価値が低下します。

大規模修繕は、居住を開始した後の利便性や建物の寿命に関わるため入念な確認が必要でしょう。

修繕履歴を知る方法

検討している中古マンションの修繕履歴は、不動産仲介会社に依頼することで、マンションの管理会社から取得が可能です。

また修繕履歴だけでなく、長期修繕計画や管理規約も同様の方法で入手できます。

修繕履歴や長期修繕計画などは、基本的にインターネット上で公開されているような情報ではないため、不動産会社経由で入手して中身を確認しましょう。

長期修繕計画があるかどうかも確認すべき

築年数が経過しているマンションでは、長期修繕計画も確認しましょう。

長期修繕計画は25〜30年ほどの期間における修繕計画がまとめられたもので、管理組合によって長期修繕計画がきちんと管理されている場合、必要に応じて適宜見直されています。

一方で長期修繕計画が定期的に見直されていない場合は、管理組合の修繕に対する意識が低く、計画通りに修繕積立金が徴収されていない可能性もあります。

修繕積立金がきちんと徴収されていない場合、大規模修繕の際に追加徴収されることがあるため注意が必要です。

修繕を実施している間隔

修繕は適切なタイミングで行わなければ効果がないため、修繕を実施している間隔も入念に確認しましょう。

例えば、大規模修繕であれば周期は12年が目安とされています。

これより早く大規模修繕を行っても、建物がそれほど劣化していないことから修繕の効果が低く、反対に12年よりも間隔が長いと、建物の劣化が進んで耐久性が低下してしまっているでしょう。

以上の点からマンションの修繕内容だけでなく、修繕が行われた間隔を確認することも大切です。

修繕積立金の金額と残高

マンションを修繕する際は、修繕積立金から費用が捻出されるため、修繕履歴と併せて修繕積立金の履歴も確認する必要があります。

修繕積立金の残高が、将来実施する予定の大規模修繕に対して少ない場合は、大規模修繕の際に追加で修繕費用を徴収される可能性があるからです。

大規模修繕の際には、数千万〜数億円の費用がかかります。

そのため直近で大規模修繕をする計画があるにもかかわらず、修繕積立金の残高が予算を大きく下回っていると、大規模修繕のときに追加徴収されたり、修繕積立金の額自体が上がったりするため注意しましょう。

リノベーションも視野に入れる

中古マンションを購入してそのまま住むこともできますが、リノベーションを視野に入れることでより良い物件を選べる可能性があります。

中古マンションでリノベーション工事を行う場合、工事ができる範囲を確認したり工事費用の見積もりを出したり際に、購入予定のマンションの管理規約や修繕履歴を入念に調べるケースが多いです。

一方で中古マンションにそのまま住む場合、何も工事を行わないため管理規約や修繕履歴の確認を疎かにしてしまう可能性があります。

そこで、リノベーションを選択肢に入れて物件を探すことで、より安心な物件を選べる可能性が高まると考えられます。

全体でかかる費用を確認する

中古マンションを購入しリノベーション工事を行う際は、全体でかかる費用が不透明のまま工事が始まってしまうことがあります。

特にマンションを解体すると、躯体部分や断熱材など、隠れた部分で劣化が進行しており、余分な補修費用がかかる可能性があります。

工事の途中で補習に追加料金がかかると、他の工事で諦めなければならない部分が出てくるかもしれません。

そのため希望通りの部屋に住むためには、工事が開始される前にマンションの工事にかかる費用の全体像をできるだけ把握しておくことが大切です。