住宅ローンの控除(減税)の条件や受けるために必要なこと

住宅ローンの控除のイメージ

マイホームの購入にかかるお金は高額なため、できるだけ負担を抑えて購入したいと考えている人がほとんどではないでしょうか。

そこで有効なのが、住宅ローン控除を活用して税金の負担を減らし、住宅購入後に手元に残すお金を増やす方法です。

今回は、住宅ローン控除を受けるための条件や申告方法について、わかりやすく解説していきます。

読んでいただくことで、住宅ローン控除を活用して住宅購入に伴う金銭的な負担を軽減できるため、きっと夢のマイホームが手に入りやすくなるはずです。ぜひご一読ください。

住宅ローン控除(減税)とは

住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」で、住宅ローンを利用して住宅を購入した人が、ローン残高に応じて所得税や住民税から一定額を控除してくれる制度です。

税金における「控除」と聞くと、基礎控除や配偶者控除、社会保険料控除などを思い浮かべる人もいるのではないでしょうか。

しかしこれらの控除制度は、課税所得から一定金額が差し引かれる所得控除で、住宅ローン控除とは性質が異なります。

一方で住宅ローン控除は税額控除であり、所得税や住民税の金額を直接減額してくれるため、所得控除と比較して大きな節税効果が期待できます。

ただし住宅ローン控除を利用できるのは、以下のような借入先からお金を借りた場合です。

  • 銀行や信用金庫のような民間の金融機関
  • 独立行政法人や地方公共団体、公務員共済組合のような団体
  • 勤務先から取得した借入金のうち従業員が負担する金利が0.2%以上のもの など

そのため、親戚や友人から個人的に借りたお金や、中古住宅を購入したときに前所有者から引き継いだ債務などは、住宅ローン控除の対象となりません。

最新制度の概要について

住宅ローンの控除額や適用される年数については、時代に応じて変化する可能性があるため、住宅を購入する時点でどのような制度が利用できるのかを入念に調べる必要があります。

住宅ローン控除は、平成26年に消費税が5%から8%に増税されたタイミングで、控除できる金額が拡充されました。

そして令和元年10月1日に行われた消費税の増税によって、住宅ローン控除の適用期間や控除額の算出方法が変更されています。

ここでは、令和2年4月時点における住宅ローン控除の内容について解説していきます。

住宅ローン控除の期間

住宅ローン控除の利用期間は通常10年ですが、令和元年10月1日から令和2年12月31日までに入居した場合は、期間が3年間延長されて13年となります。

令和元年10月1日からは消費税が8%から10%へと増税されました。

住宅における消費税は、本来建物部分の価格しか課税の対象となりませんが、場合によっては建物だけでも数千万円の値段となるため、2%の増税によって購入時に必要な金額が大きく変わります。

そこで、消費税の増税後も住宅購入をする人の金銭的な負担を抑えるために、住宅ローン控除の適用期間が延長されたのです。

だだし令和2年4月時点では、新型コロナウイルスの影響で、住宅を建築する際に必要な資材の納入が遅れている場合があります。

そのため、令和2年12月31日までに入居できない可能性がある人もいらっしゃるでしょう。

特にキッチンや浴室のような水回りの設備は、中国製の部品を使用しているケースが多く、新築の住宅やマンションの工事が止まってしまっている場合があります。

入居の時期が2021年1月以降になると、住宅ローン控除の適用期間が10年となり、節税メリットが薄れてしまうでしょう。

そこで、新型コロナウイルスの影響によって入居が遅延し、令和2年12月31日に入居できない人のために、以下のような救援策が実施されます。

[1]一定の期日までに契約が行われていること。

  • 注文住宅を新築する場合:令和2年9月末
  • 分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合:令和2年11月末

[2]新型コロナウイルス感染症の影響によって、注文住宅、分譲住宅、既存住宅
※出典:国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000153.html

また新型コロナウイルスの影響で、住宅ローン控除の利用条件である既存の住宅を取得した日から6ヶ月以内に入居できないこともあるでしょう。

そこで以下の要件を満たすと、増改築等完了の日から6ヵ月以内に入居したとみなされて、住宅ローン控除が適用されます。

[1]以下のいずれかの期日までに増改築等の契約が行われていること。

  • 既存住宅取得の日から5ヵ月後まで
  • 関連税制法案の施行の日から2ヵ月後まで
    ※施行の日より前に契約が行われている場合でも構いません。

[2]取得した既存住宅に行った増改築等について、新型コロナウイルス感染症の影響によって、増改築等後の住宅への入居が遅れたこと
※出典:国土交通省
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html#covid-19

新型コロナウイルスに関する情報は、あくまで令和2年4月18日時点の情報です。

今後の状況によっては、内容がさらに変更されたり新たな救援策が発表されたりする可能性があるため、こまめに情報をチェックしましょう。

住宅ローン控除の金額

住宅ローン控除で控除される金額は、年末時点の住宅ローン残高の1%です。
そのため所得税や住民税の金額から、借入残高の1%に相当する金額が減額されます。

また11〜13年目については、以下2つのうち金額の低い方が控除される仕組みです。

A.年末時点における住宅ローン残高の1%
B.建物の取得価格の2%÷3

ただし住宅ローン控除の対象となる借入額には、以下のように住宅の性能に応じて控除額に上限が設けられています。

そのため控除できる金額にも上限がある点に注意が必要です。

借入額の限度

  • 一般住宅 4,000万円
  • 長期優良住宅 5,000万円
1〜10年目の
上限控除額
11〜13年目の
上限控除額
一般住宅 40万円 26.66万円
長期優良住宅 50万円 33.33万円

長期優良住宅とは、建物の耐久性や耐震性、省エネ性などが一定の基準を満たした、高性能住宅のことです。また長期優良住宅建築計画の認定通知書を取得していなければなりません。

長期優良住宅に該当しない場合でも、年間で最大40万円分の所得税や住民税の負担が軽減されるため、高い節税効果が期待できます。

ただし所得税と住民税の合計金額が上限控除額以下である場合は、住宅ローン控除の節税メリットが薄れてしまうでしょう。

住宅ローン控除(減税)の対象になる住宅について

住宅ローンの控除になる家のイメージ住宅ローン控除は、新築物件の取得だけでなく、中古物件を取得した場合や、既存の住宅をリフォーム・リノベーションした場合でも利用できます。

ただし、住宅ローン控除を適用するには、住宅の種類ごとに定められた所定の条件を満たさなければなりません。

ここでは、それぞれの条件について解説していきます。

新築物件の適用条件

新築住宅の購入時に住宅ローン控除を利用する場合は、以下の条件を満たす必要があります。

  • 居住用の住宅を取得し、その日から6ヶ月以内に居住を開始
  • 減税を受ける年の12月31日時点まで引き続き居住していること
  • 住宅ローンを利用する人の合計所得:3,000万円以下
  • ローンの返済期間:10年以上
  • 住宅の床面積:50m2メートル以上かつ2分の1以上が居住用

住宅ローン控除は、基本的に住宅を購入して居住する人を支援する制度です。

そのため、住宅の条件を満たしていても、基本的に取得した本人が居住するための住宅でなければ住宅ローン控除を利用できません。

また住宅ローン控除を利用する本人の所得が3,000万円を超えている場合は、住宅ローン控除の対象外です。

住宅ローン借入当初の年収が3,000万円を超えている場合だけでなく、住宅ローン控除の適用期間中に所得が3,000万円を超えた年は、住宅ローン控除を利用できません。

加えて、住宅ローンの借入期間が少なくとも10年間は必要です。

そのため繰り上げ返済を行って住宅ローンの返済期間が10年を切る場合は、繰上げ返済による利息の軽減額と、得られなくなる住宅ローン控除の節税効果を比較したうえで慎重に判断しましょう。

中古物件の適用条件

中古物件の場合、新築住宅の取得条件に加えて、以下の条件を満たす必要があります。

  • 築年数:マンションのような耐火建築物は取得した時点で25年以下
    ※木造住宅のような耐火建築物以外の住宅は築20年以下
  • 生計を共にする親族から購入した住宅でないこと
  • 贈与によって取得した住宅でないこと

耐火建築物とは、建物の主たる部分を構成する材料が以下のようなものである建物をいいます。

  • 鉄筋コンクリート造
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造
  • 鉄骨造(軽量鉄骨造を除く)
  • 石造
  • れんが造
  • コンクリートブロック造

また築年数の条件を満たさない場合は、以下の条件を満たして地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの(耐震基準)に適合する建物でなければ、住宅ローン控除を利用できません。

  • 家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの
  • 家屋の取得の日前2年以内に建設住宅性能評価書により耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2若しくは等級3であると評価されたもの
  • 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの

※出典:国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1214.htm

このように中古住宅は、建物の構造物ごとに定められた築年数以下であること、または所定の性能を有していると証明できなければ、住宅ローン控除の対象となりません。

リフォームなどの場合の適用条件

住宅ローン控除は、新築や中古の住宅を取得したときだけでなく、すでに居住している住宅をリフォーム・リノベーションしても適用できる場合があります。

  • 一定の省エネリフォームやバリアフリーリフォーム、耐震リフォーム
  • 工事費用が100万円以上である増築や改築、修繕

中古住宅を購入してリノベーションをする場合、中古住宅を購入するための住宅ローンと、リノベーションをするためのローンそれぞれに、住宅ローン控除を適用可能です。

控除額は、2つのローンの住宅ローン控除額を合計した金額となりますが、控除の対象となる金額の上限は、2つ合わせて年間で4,000万円(長期優良住宅は5,000万円)までです。

ただし、中古住宅を住宅ローン控除の対象にできる条件は別で定められています。

また、住宅の修繕が軽微なものであった場合や住宅に入居する前に工事を行った場合に限って、工事費用を住宅の取得費用に含めて住宅ローン控除を利用できます。入居後に行った工事については住宅ローン控除の対象とならないため注意しましょう。

住宅ローン控除(減税)を受けるには

住宅ローン控除を利用するには、確定申告や年末調整などで申告をしなければなりません。

確定申告は、毎年2月中旬〜3月中旬ごろまで行われています。

また住宅ローン控除以外にも、年間で支払った医療費が一定金額を超えた場合に利用できる医療費控除や、年末調整で申請し損ねた生命保険料控除なども申請が可能です。

ここでは、確定申告で住宅ローン控除を申請する場合の手順や必要書類について解説していきます。

住宅ローン控除を受けるための確定申告の主な流れ

住宅ローン控除を利用する場合、1年目は職業にかかわらず必ず確定申告をしなければなりません。

会社員や公務員の場合、確定申告で住宅ローン控除を申請することで、所得税を還付してもらえます。早く申告するほど、還付金を受け取れるタイミングも早まるため、できるだけ早めに申告すると良いでしょう。

また、次年度分の6月以降の住民税の負担が軽減される仕組みです。

2年目以降は、年末調整時に住宅ローン控除を申請することで、12月の給与にて該当する金額分の所得税が還付されます。

住宅ローン控除を受けるための確定申告に必要な書類

住宅ローン控除を利用するための確定申告に必要な書類は以下の通りです。

A.確定申告書
B.(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
C.住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
D.土地や建物の登記事項証明書
E.住宅の売買契約書
F.本人確認書類(運転免許証、マイナンバーカードなど)
G.源泉徴収表

上記のうちAやBの書類は、所定の書類を印刷して手書きで記入する他にも、国税庁内の「確定申告書作成コーナー」にて作成が可能です。

確定申告書作成コーナーでは、画面の指示にしたがって源泉徴収票などの書類を見ながら数値を入力することで、確定申告に必要な書類を簡単に作成できます。

またCの書類については、毎年9〜10月ごろにローンを借入している金融機関から自宅あてに送付されてきます。

ハガキのような形をしているため、誤って捨ててしまわないように注意しましょう。

確定申告の際は年末残高等証明書の原本が基本的に必要ですので、仮に紛失した場合は金融機関に連絡して再発行してもらわなければなりません。

用意した書類は、居住地を管轄している税務署への持参や郵送で提出します。また「e-tax」を利用することで、電子申請も可能です。

ただしe-taxを利用するには、マイナンバーカードを発行してもらったうえで、IDカードリータライタが別途必要になる場合があるなど、条件があるため事前に確認しましょう。

毎年確定申告の時期になると、確定申告をする人だけでなく確定申告についての不明点を問い合わせる人で、混雑が予想されます。

そのため確定申告において、必要書類や書類の書き方などに不明点がある場合は、早めに税務署に問い合わせて期限に余裕を持って申告をしましょう。

また、年末調整で住宅ローン控除を申請する場合は、税務署からあらかじめ送られてくる「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」兼「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」という書類を記入し、年末残高等証明書を添付して人事部や総務部のような担当部署に提出します。

住宅ローンの控除(減税)の計算方法

住宅ローン控除の計算住宅ローン控除は、1〜10年目までは年末時点の借入残高の1%が所得税や住民税から控除される仕組みです。

例えば、年末の12月31日時点で住宅ローンの残高が3,200万円ある場合、その1%である32万円が所得税額から控除されます。

そのため所得税の額が40万円であった場合、32万円が控除されることで、所得税の金額が8万円まで減額される仕組みです。

また、所得税の額が20万円で控除額の32万円未満であった場合、余った控除枠である12万円が住民税から控除されます。

住民税から控除される金額の上限は、消費税率が8%もしくは10%が適用される場合、所得税の課税総所得金額等×7%もしくは13万6,500円のどちらか低い方となります。

そのため住民税額が13万6,500円以上の場合、超過分については控除されることなく消滅してしまう点に注意しましょう。

また11〜13年目については、年末時点における住宅ローン残高の1%と建物の取得価格の2%÷3のどちらか低い方が控除額となります。

仮に前者が30万円で、後者が16万円の場合、控除される金額は16万円です。

住宅ローン控除(減税)のシミュレーション

ここで実際の住宅ローン控除の額を試算してみましょう。

住宅
取得費用:3,000万円(住宅購入費用+リノベーション費用)
住宅購入費用:2,200万円(土地:1,000万円、建物:1,200万円)
リノベーション費用:800万円
金利:1.0%(元利均等方式)
返済変数:35年
住宅ローンの利用者(住宅の購入者)
所得税額:20万円
住民税額:25万円
※本シミュレーションでは1年目から13年目まで上記の税額は変わらないものとします

上記のケースにて住宅を1月に取得して住み始めてローンの返済が始まった場合、年末時点での住宅ローン残高を元に控除額を計算すると30万2,175円となります。

所得税額は20万円ですので、住宅ローン控除により所得税の金額は0円です。

残りの控除額である10万2,175円が住民税から控除されますが、上限である13万6,500円の範囲内ですので、25万円から10万2,175円が控除されて住民税額が14万7,825円となります。

2年目から10年目についても、同様に借入残高の1%が所得税および住民税から控除されますが、返済が進むことで借入残高は毎年減少するため控除額も年々減少していきます。

次に11年目から13年目の控除額を計算すると以下の通りです。

借入残高の1% 建物購入価格の2%÷3
11年目 22万5,425円 8万円
12年目 21万7,072円 8万円
13年目 20万8,636円 8万円

このようにモデルケースでは、11〜13年目についてはいずれの年も建物購入価格の2%÷3である8万円が控除されます。

所得税額20万円の場合は、12万円まで負担が軽減されますが、住民税の金額は変わりません。

ただし、所得税や住民税の金額は、年収や扶養家族の人数などによって変動するため、節税効果も年によって変わります。

住宅ローン控除(減税)でリノベーションがお得

中古住宅を購入してリノベーションを行うことで、新築住宅よりも購入の際に必要な資金を抑えたうえで、よりご自身が理想とする住宅を入手できるでしょう。

リノベーションであれば、所定の条件を満たすことで、住宅の購入費用だけでなくリノベーションの工事費用も住宅ローン控除に含められます。

そのため住宅ローンを利用して新築住宅を購入するときと同じように、住宅ローン控除で金銭的な負担を緩和し、お得にマイホームを取得できるかもしれません。

一方で、リノベーションをする際は、有効な住宅の探し方やリノベーション業者の選び方がわからない人も多いのではないでしょうか。

特に中古住宅では、住宅ローン控除が適用される条件を満たしつつ、リノベーション工事によってご自身の希望が実現するかどうかを判断したうえで選ばなければなりません。
そのため、専門的な知識がない人にとっては、探すのに苦労する可能性もあります。

ReoLaboでは、住宅探しからリノベーションの工事までを全てワンストップで提供しています。

物件探しの段階からリノベーション工事を見据えて選ぶため、物件選びに失敗する可能性が低いです。

また工事が完了し物件の引き渡しまで全て一つの窓口とのやりとりで済むため、手間や時間もかかりません。

リノベーションプランについては、バリエーション豊かな7つのプランの中から、お好みのデザインを選んでいただき、必要に応じてオプションを付加していただくことで、簡単に選ぶことが可能です。

よりお手頃な価格で、ご自身が希望するお部屋に住みたい場合は、ぜひReoLaboまでお気軽にご相談ください。

まとめ

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで住宅を新築したり、増改築をしたりした場合に年末時点における借入残高の1%が所得税や住民税から控除される制度です。

中古住宅を購入してリノベーションを行う場合も、所定の条件を満たしていれば住宅ローン控除を利用できます。

また住宅ローン控除は、令和元年10月に実施された所得税の増税において、所定の条件を満たせば、適用期間が従来の10年間から3年間拡充されて13年間利用できるようになりました。

ただし節税効果は、住宅の価格や本人の収入、生活背景などの影響を受けるため、人によって効果が異なるだけでなく、毎年有効な節税効果を得られるとは限りません。

加えて現行の住宅ローン控除は、令和3年12月31日までに取得した住宅が対象ですが、その後の制度の内容は分かっておらず、期間内に内容が変更される可能性もあります。

そのため、ご自身が住宅を購入するときにおける最新の住宅ローン控除制度の内容を確認したうえで、住宅の購入を検討しましょう。

 

ReoLabo編集部

ReoLabo編集部

ReoLaboでは(リオラボ)では、住宅購入、リノベーションを検討している方向けに、住まいに関する情報を発信していきます。

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