マンションを購入するときに、購入費用とは別で用意しておかないといけないのが「固定資産税」です。購入してから毎年支払い続ける必要があるので、「予算に組み込むことを忘れて予想以上の出費になってしまった」なんてケースも珍しくはありません。
今回は、資金計画を立てるうえで大切な「固定資産税」について解説いたします。

固定資産税とは？

固定資産税は、土地や建物といった固定資産を持っている人に対して課される税金です。毎年1月1日時点で登記されている所有者に対して、市町村が課税・徴収を行なっています。（ただし、例外として東京都のみ都が課税。）
区域によっては、固定資産税とは別に「都市計画税」が徴収されることもあります。この税金は、市街化区域にある土地や建物に対して課されるもので、該当する人にのみ納税通知が届きます。同じ時期に納税通知が来ることから、この2つをまとめて固定資産税と呼ぶ方も多いです。今回は、この2つの税金を別物として扱っていきます。

固定資産税を支払う時期

固定資産税は、毎年4月頃に不動産の所有者に対して送付されます。納税時期は4月・7月・12月・2月の年4回に設定されていますが、もちろん一括柄で支払うことも可能です。
ただし、支払いの時期は地域によって異なります。納税通知をしっかりとチェックして正しく納税してください。

固定資産税の算出方法

固定資産税の算出をするときは、以下の計算式を用います。［注1］

固定資産税評価額 （1,000円未満切り捨て）×1.4％＝税額 （100円未満切り捨て）
※固定資産税評価額が150万円未満の場合は、課税されません。

［注1］固定資産税（償却資産） ｜ 税金の種類 ｜ 東京都主税局

固定資産税を大きく左右する「固定資産税評価額」

固定資産税の税額を算出するときは、固定資産税評価額が大きく関わってきます。この固定資産税評価額は「物件の購入価格」とは異なるため、混同しないように注意が必要です。
ここからは、固定資産税評価額について詳しく解説していきます。

固定資産税評価額の決め方

固定資産税評価額は、固定資産税台帳に登録される不動産の価格のことを指します。地方税に規定によって総務大臣が定める「固定資産評価基準」を用い、各市区町村が決定するものです。一般的な家屋の場合、評価額は建築費の50～70％が目安になります。
また、土地の固定資産税評価額を決めるときに用いられるのが、国土交通省が年に1度定める「地価公示価格」です。これは、土地の売買取引において適正とされる価格を定めたもので、地価公示価格の70％程度が評価額の目安になります。

固定資産税評価額は一定ではない

固定資産税評価額は常に一定なわけではなく、変動する点に注意しましょう。たとえば新築物件と築30年の物件を比べたとき、同条件であれば新築物件のほうが資産としての価値は高くなります。
このように、建物の価値は経年劣化とともに下がっていくことが一般的です。固定資産税評価額も経年劣化にともなって下がっていき、古い建物ほど固定資産税が安くなっていきます。
ただし、リフォームや建て替えで建物の価値が上昇すれば、税額は上がっていく可能性もあります。固定資産税評価額は3年に1度見直されるため、その際にリフォームや土地価格の変動があるときは、税額にも反映されていくのです。

固定資産税の減税措置

マンションの所有者にとっては大きな出費となってしまう固定資産税ですが、実は一定の条件を満たせば減税措置を受けられることがあります。
ここからは、固定資産税の減税措置について3つ解説していきます。

1.住宅用地の場合

住宅用のマンションでは、築年数に関係なく土地に対して減税措置が設けられています。適用された場合、以下のように土地の固定資産税評価額が軽減されます。［注2］

• 小規模住宅用地（1戸あたり200㎡以下の部分）：1/6
• 一般用住宅地（1戸あたり200㎡を超える部分）：1/3

一般的なマンションはほとんど「1戸あたり200㎡以下」に当てはまるので、固定資産税が減税される可能性は高いでしょう。
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の土地（200㎡以下）を例にすると、土地の固定資産税は以下のようになります。

2,000万円×1/6×1.4％＝42万円

［注2］固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局

2.新築住宅の場合

新築物件の場合は、一定の条件を満たせば新たに課税される年度から3～7年間、建物の固定資産税額が1/2に減額される減税措置を受けられます。［注3］

居住部分の床面積の割合が1/2以上
かつ
居住部分の床面積が一戸につき50㎡以上280㎡以下

新築マンションの場合は最長7年間減税措置が受けられますが、8年目以降は固定資産税が2倍になってしまうため注意が必要です。減税措置を受けていることを忘れたまま過ごしていると、いきなり高額な納税通知が来て驚いてしまうかもしれません。
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の新築物件を例にすると、建物の固定資産税は以下のようになります。

2,000万円×1/2×1.4％＝14万円

［注3］固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局

3.年数が経った建物の場合

固定資産税評価額のところでも軽く説明しましたが、建物の固定資産税評価額は経年劣化とともに下がっていきます。そのため、年数が経った建物はその分固定資産税が安くなっていくのです。
経年劣化している建物の固定資産税を算出るときに用いられるのが、「経年減価補正率」というもの。年数が経つごとに低い経年減価補正率になっていき、建物の固定資産税評価額にかけることで、経年劣化による価値の減少に合わせた固定資産税を算出します。
マンション購入の際に、営業担当者から「中古物件のほうが維持費が抑えられますよ」と言われた経験がある方も多いかもしれません。その理由が、この経年減価補正率の存在なのです。

マンションの固定資産税で知っておきたい注意点

最後に、マンションを購入するときの固定資産税で知っておきたい注意点についてみていきましょう。

1.土地と建物の両方が課税対象

分譲マンションの場合でも、土地と建物の両方に固定資産税がかかることを知っておきましょう。一戸建ての場合は「土地と建物をそれぞれ購入した」という意識を持ちやすいですが、マンションの場合は「建物部分だけを購入した」と考えてしまう方もいます。
しかし、マンションも土地（敷地権や敷地利用権）と建物で構成されているため、当然土地に対する固定資産税もかかってきます。そのことを知らないまま納税通知を開けると、税額の高さに驚いてしまうことになってしま羽化もしれません。あらかじめ、土地に対しても課税されることを理解しておきましょう。

2.タワーマンションは高層階のほうが税額が高い

平成29年に行われた税制改正により、タワーマンションでは高層階になるほど税額が上がり、低層階になるほど税額が下がることが定められました。［注4］
タワーマンションの回数に対して課される補正率は、10/39。計算すると約0.25％になり、回数が1つ高くなるにつれ0.25％増え、回数が1つ低くなるにつれ0.25％減るということになります。
この場合で意義されるタワーマンションとは、「高さ60m以上で複数の階に住戸が所在しているのもの」を指します。タワーマンションの購入を検討している方は、回数による税額の違いに注意しましょう。

［注4］平成29年度改正タワーマンションに係る固定資産税の取扱い | 公益社団法人　全日本不動産協会

3.固定資産税を自分で計算することは難しい

購入予定のマンションの固定資産税を知りたいと思い、自分で固定資産税を計算しようと考えている方もいるかもしれません。しかし、固定資産税を個人で計算することは非常に難しいです。土地や建物の評価額を一般の方が調べるのは困難で、正確な情報を手に入れられないためです。
正確な税額を知りたいのであれば、不動産会社の担当者に聞くことをおすすめします。新築・中古に関わらず、不動産会社であればお客さんがマンションを購入する際に必要な情報は提示してくれるでしょう。

固定資産税を理解して計画的な資金準備を

マンションを購入すると必ずかかる固定資産税。納税額が高額になることもあるため、固定資産税の支払いも念頭に置いて資金計画を立てることが非常に大切です。もしも資金が足りない場合は、固定資産税を安く抑えられる中古物件も視野に入れるといいかもしれません。
ReoLabo（リオラボ）では、固定資産税を安く抑えられる中古物件探しからリノベーションまで、ワンストップでサービスを提供しています。お得さと快適さ両方を叶えたいなら、ReoLaboにお任せください。