不動産の物件情報を見ていて、『告知事項あり』と概要の備考などに記載されている物件を見かけたことはありませんか？ReoLaboのお客様からのご依頼の物件を毎日探している私は、『告知事項あり』の物件を頻繁に見かけます。同じエリア・広さ・築年などから比較して、何故か「安い！」と思う物件の安さの理由の一つだったりします。
いわゆる『事故物件』といわれる物件は数多く存在していますが、どういうケース？いつまで告知？など明確なルールが決められていませんでした。
2021年10月8日に国土交通省がガイドラインを発表しましたので、私たちの不動産選びにも影響するその中身を見てみましょう。
事故物件と告げなくてもよくなった？
不動産業者は事実を告げなくてはいけないという宅建業法に従い、人の死にかかわる情報は告知するというスタンスをとっています。（会社によって判断が分かれるケースもありそうですが。）
具体的に明記されていなかった告知ルールにガイドラインができましたので、不動産業者はこのルールに則って「告知しない」という判断が増えると予想されます。
一番大きな影響のある項目は、病死・老衰・不慮の事故死（転倒事故・ヒートショック・誤嚥など）など日常生活の中で起きた死は告知しなくてよく、日々各地で起きている人の死それ自体だけでは告知事項にはあたらないという判断です。
しかし、亡くなってから発見が遅れた場合、状況次第では特殊清掃が必要になるケースもあります。そういう場合には自然死・事故死でも告知義務が発生します。
告知事項にあたることは？
ガイドラインは不動産業者（宅地建物取引業者）が調査して判明した、事案の発生時期・場所・死因・特殊清掃の有無を告げるとしています。死因は他殺・自殺・事故の別、不明の場合は不明と説明します。
また、基本的には家の中を想定していますが、マンションなどの集合住宅の場合には、通常使用する共用部分も告知対象となります。具体的にはベランダ・エントランス・共用廊下・エレベーターなどです。意外な感じがしますが、隣の住戸は告知の対象外です。
売買と賃貸のちがい
基本的に売買と賃貸同じ考え方ですが、賃貸には期間を設けた点が大きな違いです。
告知事項に該当するケースでも、事案の発生からおおむね3年間を告知期間と定められました。
近年、高齢者が賃貸物件を借りにくくなっている原因のひとつは、高齢入居者の孤独死や亡くなってからの発見の遅れから、次の募集に影響するとの心配が大きいと言われています。
令和元年の東京都監察医務院の集計では、東京23区の自宅での死因不明や事故死は、65歳以上の高齢者だけで6,089名、発見まで7日超かかった方は2,002名です。
この数は高齢化や単身世帯の増加によって増える傾向が続くと思われます。
告知3年ルールによって、貸手借手双方に朗報となることが期待されています。
まとめ
ここまで、告知義務のありなしを見てきました。告知義務がないケースでも、事件性・周知性・社会に与えた影響などが特に高い事案や、取引の相手方の判断に重要な影響を及ばすと考えられる場合には告げる必要がある。とされています。
不動産をご売却する際の物件状況報告書（告知書）へは、該当するかしないかはあまり考えずに、きちんと記入した方が良さそうです。またご購入の場合には、売買仲介の不動産会社の担当者に、契約前に確認することをお勧めします。
ガイドラインの結びに『買主・借主が納得して判断した上での取引。トラブル防止の観点からとりまとめた。』等の文言があります。最近は、病死などの自然死でしたらそこまで気にしません。というお考えの方が少しずつ増えているように感じます。
個人的には『事故物件』というダメの烙印のような名称も変えていただきたかったですが、今回のガイドライン作成によって、適正な取引のルールとなることが期待されています。
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