マンション選びの基準が変わる⁉』国交省が長期修繕計画・修繕積立金に関するガイドラインを改訂

マンション選びの基準が変わる

「マンション選びで重視するポイントは何ですか？」と、ReoLaboで物件をお探しのお客様によくお聞きします。

価格・広さ・沿線・駅・駅距離・ペット・階層・陽当たり・眺望・ハザードマップなど、すぐに10項目くらいはあがります。

なかなか上位には出て来ない管理関係ですが、住み始めてから重要さに気づく事も多く、住宅ローンを組む場合に意外と影響してきます。

2021年9月28日、国交省が『長期修繕計画・修繕積立金に関するガイドライン』の改訂版を公表しました。

来年から始まる『マンション管理計画認定制度』の認定基準にも採用される予定です。

このマンション管理計画認定制度は、不動産価値にも影響しそうな興味深いテーマですが、今回はその認定制度のベースになる『長期修繕計画・修繕積立金に関するガイドラインの改訂』のポイントを見ていきましょう。

「長期修繕計画」改訂のポイントは？

現行、長期修繕計画の計画期間は『新築時30年、既存（中古）マンション25年』が目安になっていますが、今回の改訂で『計画期間は、30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上』に変更されました。

また、5年程度ごとの計画見直しが推奨されていますので、計画見直し時から30年の計画が作成されるようになりそうです。

従来は修繕期間の長さから計画に組み込まれていなかった項目、例えばエレベーターや玄関ドア、機械式駐車場など多額の工事費用も読み込めれば安心です。

その他の項目では、社会的な要請を踏まえて、マンションの省エネ性を向上させる改修工事（壁や屋上の外断熱改修工事や窓の断熱改修工事など）の有効性や、事故防止の観点からエレベーターの定期的な保守点検についても、重要性が追記されています。

立派な長期修繕計画を作成しても修繕積立金がきちんと積み立てられていないと、2回目、3回目の大規模修繕時に必要な工事を行う予算がとれないという事態に陥りかねません。

今回の改定では、修繕積立金の目安や積立方法について適切な理解を促す内容が盛り込まれています。

修繕積立金の目安は、50戸程度の小規模なマンションで235円～430円／㎡・月、200戸程度の大規模マンションで190円～325円／㎡・月くらいです。

60㎡のマンションでしたら、小規模（15,275円～25,800円／月）・大規模（12,350円～21,125円／月）程です。

検討中の物件がこの範囲に入っていない場合、それだけで問題があるとは言えませんが、その理由は調べたいところです。

なおこの目安は、機械式駐車場を含めてはいないので、機械式駐車場が多くある場合には注意が必要です。

今回の長期修繕計画・修繕積立金に関するガイドライン改訂は、来年4月に導入予定の「マンション管理計画認定制度」に向けた改訂と言えそうです。この制度は、管理の基準を定めて、その基準を満たしたマンションを地方自治体が認定するというものです。

購入時は物件の状態や管理の良し悪しを判断する上で重要な指標になりそうです。しかし、売却時には、取得していないと売りにくさにもつながりかねない制度です。

冒頭、管理は住宅ローンにも意外と影響しますと書きましたが、管理会社への委託の有無や長期修繕計画の有無で金融機関の融資姿勢が変わる。という事が起き始めています。

今回の長期修繕計画・修繕積立金に関するガイドライン改訂と、その後に続く「マンション管理計画認定制度」の導入は、この流れをより加速させると思います。

ハード（建物・設備）とソフト（管理）の両方が良好な状態のマンションは、市場で評価されて価格が維持される。そうでないマンションは……。

マンション選びで、管理・長期修繕計画・修繕積立金、このあたりにも関心を持ってチェックしていくことがさらに重要になりそうです。

次回のコラムでは、1月【改正・改悪⁉『住宅ローン減税』2022年はどうなる？】

2月【国のリフォーム補助が最大60万円？『こども未来住宅支援事業』の活用方法】など気になるテーマを調査中です。ご期待ください。