借地権付きの物件

物件の情報を集めるときに、不動産情報サイトに「借地権」という文字を見かけたという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

また、同じエリアにある他の物件と比較して価格が安くなっているものは借地権付きの物件かもしれません。

借地権付きの物件にはメリットとデメリットがあるため、価格が安いという理由だけで購入しないようにする必要があります。

そこで本記事では、借地権付き物件がご自身に合っているかどうか判断しやすくするために、特徴やメリット、デメリットについてわかりやすく解説します。

借地権付きの物件とは

借地権付きの物件のイメージ図借地権付きの物件とは、他人から借りた土地の上に建物を建てられる権利である借地権が設定されている物件のことです。

土地を購入した場合は、土地の所有者に所有権が与えられるため、購入した土地は所有者が自由に使用できます。
しかし借地権は、あくまで土地を借りている状態であるため、所有している場合と比較して、できることや注意すべき点が異なるのです。

また土地を借りる人は借地権者、土地を貸す人は借地権設定者といいます。

借地権の種類について

借地権の種類は、大きく分けて以下の3つです。

  • 旧借地権
  • 普通借地権
  • 定期借地権

それぞれで、存続期間(土地を借りられる期間)や、契約更新の有無が異なるため、1つずつ確認していきましょう。

旧借地権

旧借地権とは、借地法という古い法律をもとにしている借地権です。
平成4年8月以前に土地を借りた人は、旧借地権が適用されます。

旧借地権の存続期間は、以下のように建物の構造によって契約期間が異なります。

  • 木造:30年(最低期間、及び更新後の存続期間は20年)
  • 鉄筋コンクリート造のような堅固な建物:60年(最低期間、及び更新後の存続期間は30年)

また、存続期間が満了すると、契約を更新をすることで引き続き土地を借りられます。

普通借地権

普通借地権とは、平成4年8月に定められた「借地借家法」を元にした借地権です。

普通借地権の存続期間は、建物の構造にかかわらず30年で、旧借地権と同じく存続期間が満了したあとも更新が可能です。

契約を更新する場合、1回目の更新では存続期間が20年延長されますが、2回目以降は延長される期間が10年となります。

定期借地権

定期借地権とは、土地を借りる期間が一定期間である借地権で、以下の3種類があります。

  • 一般定期借地権
  • 事業用定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権

定期借地権の存続期間は、50年以上とされていますが、更新はできず期間の満了とともに土地を更地に戻して返還しなければなりません。

事業用定期借地権は、用途が店舗のような商業目的で土地を借りる場合に限定されます。
事業用定期借地権の存続期間は、平成20年1月1日以降の契約については10年以上50年未満で、平成20年1月1日以前の契約は10年以上20年以下です。

建物譲渡特約付借地権は、存続期間の満了後に土地を更地にせず、建物を地主が買い取る借地権です。
存続期間は、30年以上で用途に制限はありません。

借地権付きの物件のメリット

借地権付きの物件を購入するメリットは、以下の3つです。

  • 価格が安めに設定されている
  • 土地に対しての税金がかからない
  • 半永久的に借りることが可能

それぞれについて1つずつ確認していきましょう。

価格が安めに設定されている

借地権付きの物件は、土地を購入する物件よりも価格が安めに設定されています。

そのため、戸建て住宅のような土地の価格の割合が多い住宅を購入するときや、都心部のような坪単価の高い物件を購入するときに、借地権付き物件を選ぶとコストを抑えられます。

土地に対しての税金がかからない

借地権付きの物件では、土地部分の税金を地主が負担するため、借地権者が負担する必要はありません。

物件を購入した時は不動産取得税がかかります。
また物件の購入後は、固定資産税や都市計画税を毎年支払う必要があります。

このような税金は、土地を所有している人が負担するため、土地を借りている立場にある借地権者は税金を支払う必要がないのです。

半永久的に借りることが可能

借地権付きの物件は、定期借地権が適用される場合を除いて存続期間が満了した後も更新によって物件を引き続き借り続けられます。

また地主は「建物が長年使用されていない」「建物の老朽化が激しい」などの正当な理由がなければ更新を拒否できません。

正当な理由がなく立ち退きを借地権者に要求する場合、地主が借地権者に対して立退料を支払う必要があります。

よほどの事情がない限り、地主は立退料を支払ってまで契約の更新を拒否することはないでしょう。

そのため借地権付き物件は、半永久的に借りられるといえます。

借地権付きの物件のデメリット

一方で借地権付きの物件には、以下4つのデメリットがあります。

  • リノベーションの際は地主へ確認が必要
  • 毎月地主に土地代を払う必要がある
  • 融資を受けにくくなる可能性がある
  • 地主とのトラブルが発生する可能性がある

以上のデメリットを確認した上で、借地権付き物件を取得するかどうか判断しましょう。

リノベーションの際は地主へ確認が必要

借地権者は、土地を借りているからといって、その土地を自由にして良いわけではありません。
建物部分のリノベーションを行う場合、土地への影響がなかったとしても、地主とのトラブルを防ぐために工事をしても良いか確認が必要です。

また土地への影響が大きい場合は、地主に対して一定の金銭の支払いが必要になる場合があります。

毎月地主に土地代を払う必要がある

借地権付き物件を取得した場合、地主に対して毎月一定額の土地代を支払う必要があります。

賃貸物件でないにもかかわらず、土地代を支払うことに抵抗を感じる人も少なくありません。

また土地の価格が上昇すると土地代も値上がりすることがあります。
加えて、借地権付き物件の契約を長年にわたって更新し続けた場合、土地を購入した時よりも費用総額が高くなる可能性がある点に注意しましょう。

融資を受けにくくなる可能性がある

借地権付き物件は、土地の部分を他人から借りているため、所有している場合と比較して担保評価が低くなり融資が受けにくくなってしまうのです。

そのため、融資を利用して借地権付き物件を取得する場合は、融資を受けられるかどうか事前に金融機関に相談しましょう。

地主とのトラブルが発生する可能性がある

借地権付き物件では、地主との間でトラブルに発展することがあります。

売却時のトラブル

借地権は他人に売却できますが、地主から借地権の売却を認めてもらえないことがあります。

もし地主から借地権の売却を許可してもらえない場合は、裁判をすることで売却を承諾してもらえる場合がありますが、地主との関係は悪化してしまうかもしれません。

土地の所有者である地主との関係が悪化していると、借地権の価値が低下する可能性があるため、裁判は最後の手段と考えましょう。

土地代の値上げのトラブル

地主が借地権者に対して、土地代を値上げしてくることがあります。
しかし「土地の価値が上がった」のような値上げに対して正当な理由がない場合は、値上げに応じる必要はありません。

土地代の値上げに正当な理由が無い場合、従来の金額の土地代を支払うことで、支払債務を履行したとみなされます。

もし従来の金額の土地代を地主に受け取ってもらえない場合は、供託を利用すると良いでしょう。
供託を利用して、土地代を供託所に預けると法的に土地代を支払ったと認めてもらえます。

借地権付きの物件のリノベーションを成功させたいなら

借地権付きの物件を選んで成功した人借地権付きの物件をリノベーションすると、ご自身の希望に沿った物件がよりリーズナブルな価格で手に入れられる可能性があります。

しかし借地権付きの物件でリノベーションを行う場合は地主に許可が必要なため、慎重に行わなければなりません。

そこで借地権付き物件のリノベーションをトラブルなく行いたい場合は、ぜひReoLaboまでご相談ください。

ReoLaboでは、物件探しからリノベーション工事まで全て1つの窓口で完結できます。
そのため工程の途中で、地主とのトラブルが発生しないように精一杯サポートさせていただきます。

まとめ

借地権付きの物件は、購入価格が抑えられるだけでなく、土地にかかる税金を負担する必要がありません。
そのため、物件を購入するときの金銭的な負担を抑えられます。

しかし借地権付きの物件は、土地代を支払う必要があるだけでなく、融資の審査が通りにくくなる可能性がある点に気をつけましょう。

何より借地権付きの物件は、地主との関係性が重要で、物件の購入後にトラブルに発展しないように注意を払う必要があります。