昨年末に税制改正大綱が閣議決定されました。

1月からの通常国会で税制改正の法案が可決されると、いよいよ4月から改正された住宅ローン減税が施行される見通しです。
今回の改正は、会計検査院の『逆ザヤ』指摘から改正機運が高まるという変則的な発端でしたが、住宅ローン残高の1％と金利負担額（住宅ローン利用者の80％弱が１％未満の金利）の差額分を住宅ローン利用者が不要な利益を受けているという風潮の元、急転直下のスピード改正と言えそうです。
住宅ローン減税の中でも今回はリノベに関係する中古マンションに的を絞って、簡潔にその内容を見ていきましょう。

そもそもどんな中古不動産は対象になるの？

住宅ローンを利用して不動産を購入しても、全てが控除の対象になるわけではありません。

いくつかの条件を満たすと利用できますので、要確認です。

◆面積：住宅の床面積が50㎡以上。登記簿に記載されている面積が50㎡以上です。

チラシや不動産ポータルサイトに載っている面積は壁芯（へきしん：隣の住戸との壁の中心）計算といって、登記簿（内法（うちのり：隣の住戸との壁の内側））の面積よりも大きくなることが一般的なので注意が必要です。

◆建築年数：マンションのような耐火建築物は築後25年、木造戸建の場合は築後20年以内です。この年数を超えている場合にも「耐震基準適合証明書」を取得するなどが出来る物件なら対象になります。

その他にも、返済期間10年以上、居住用であること、対象不動産への住所移転、金融機関からの借入れなども要件になります。また、所得金額の上限もありますが、こちらは今回の改正の対象で厳しくなりました。次項で確認してみましょう。

『住宅ローン減税』改正のポイント

一番目立つ数字はローン残高の控除率が『1％⇒0.7％』となったことですが、どういう住宅を選ぶかによって、その影響はまったく違ったものになります。

今回の改正の政策的な意図は、新築住宅の省エネ化の推進だと思います。

環境性能の高い認定住宅の最大控除額は現行500万円⇒455万円への減少なのに対して、一般の新築住宅は400万円⇒273万円に、2024年には140万円へという激減ぶりです。

対してリノベ向きの中古物件では、現行200万円⇒140万円への減少となりそうです。

また、減税を受けられる所得の上限が3,000万円⇒2,000万円に引き下げられますが、ほとんどのサラリーマン世帯には影響無さそうですね。

その他のリノベ住宅関連は？

今回の補正予算でリノベ住宅に関連しそうな項目は、『こども未来住宅支援事業』です。

中古マンションのリフォーム内容に応じた額が補助される制度です。

中古マンションを購入してリフォーム工事を行う場合には最大60万円（子育て世帯（18歳未満の子を有する世帯）または若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが39歳以下の世帯）が対象）の補助です。その他の世帯では補助額の上限は30万円です。

省エネ性能の向上や、売買契約後3か月以内に工事請負契約を締結しなければならないなど、諸々制約はありそうですが、該当しそうな工事でしたらぜひ利用したいものです。

まとめ

今回の住宅ローン減税の改正では当初、控除の上限が1％または適用金利のいずれか低い方。

という案も検討されていたようです。最終的には0.7％ということで、はじめて住宅を購入する比較的所得がまだ高くない層へ配慮された結論になった印象です。

新築マンションの価格は昨年バブル期超え（首都圏6,750万円・23区8,455万円）というサラリーマンには手の届きにくい世の中です。

この価格では、少々の減税や補助があっても、住宅ローン減税ありきで不動産を購入される方はいないと思います。

従来からの新築か？中古か？というテーマへの『新たな選択肢』としてのリノベーション。

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