【管理】で変わるマンションの価値?

「ご購入するマンションの条件は何ですか?」とReoLaboショールームでご購入を検討されているお客様にお聞きしますと、すぐに10項目くらいは条件があがります。

価格・広さ・エリア・駅距離・築年・階数・方角・ハザードマップ・ペットの可否…

なかなか出てこない項目が、『管理』です。

探しはじめにはあまり重視しない管理ですが、「マンションは管理を買え!」といわれるくらい重要で、考え始めると奥が深い項目でもあります。

今回は、マンションにおいて重要な管理のチェックポイントをお話しいたします。

長期修繕計画はありますか

マンションのお部屋以外の部分(共用部分)は、所有者全員の共有物になります。共用部分を長期的に維持・修繕していく計画が長期修繕計画です。しかし、古いマンションや自主管理のマンションでは、長期修繕計画自体が存在しないケースもあります。

まずは、長期修繕計画の有無の確認が重要になります。また、25~30年程度の計画が組まれていて、5年毎くらいのペースで見直しされているかも要確認です。

 

修繕履歴の確認

大規模修繕は12年周期くらいで行われることが一般的ですが、周期の違いから頻繁に修繕工事は行われています。特に大規模修繕は外壁塗装や屋上防水などの大掛かりな工事となり、資産価値の維持に直結する重要な工事です。開示している情報量はマンションによって異なりますが、いつ、何を、いくらで修繕したのか?は、検討段階で知っておきたい重要項目です。

 

共用部分チェック

お客様と物件の内見に行く際にお部屋はもちろんですが、共用部分の確認もかなり重要です。マンションは集合住宅で、他の住民はどんな方なのか?は気になるポイントです。他の方々のモラルや運営がうまくいっているか?など多くの事が読み取れます。最重要ポイントで差の出る部分はゴミ置場ですが、エントランス、廊下、エレベーター、郵便ポスト、駐車場、駐輪場など見られる所は全て見ておく方が良いでしょう。

 

掲示板は情報の宝庫

物件情報の収集元は、不動産会社・管理会社・web情報などですが、マンション内の掲示板は、生の情報としてそのマンションのかかえる問題や個性があらわれます。「警告」や「注意」などがあると、ルールを破る住民の存在や、住民間のトラブルが想像されます。ペットや騒音、盗難、破損、たばこ、ゴミの出し方などは多く見かける項目ですね。逆に交流会の告知やこまめに更新されていたりする掲示板は、運営や人間関係の良さを感じさせます。

 

管理に関する重要事項調査報告書とは?

「管理に関する重要事項調査報告書」とは、なにやら難しそうな名前の書類ですが、管理会社が発行してくれる書類のひとつです。管理会社が開示しなければいけない項目は決められていますので、購入を検討する上で重要な資料となります。修繕積立金の累計額や管理費・修繕積立金の滞納の有無や金額改定の予定の有無など、知っておきたい事柄ばかりです。

 

リノベーションの制限やルール

築30年~40年くらいのマンションを購入して、リノベーションするという事例が定着してきました。新築当時とは、間取りや収納の考え方が変わってきましたので、表層のリフォームだけではなく、スケルトンからのリノベーションが増えています。マンションによっては、絨毯からフローリングへの変更が禁止されていたり、防音性能LL-45以上を求められたりします。制限やルールが全くなく、マンションの強度にかかわる工事が無制限に行われるようではかえって心配です。一般的には、ルールに沿った形で、管理組合に工事内容を記載した申請書を提出して許可をもらってからの着工となります。

 

まとめ

マンション購入を検討する上で、「管理」の側面からチェックすべき項目を見てきましたが、どれもこれも重要なことばかりです。これらのことは、将来売却を考える際にも影響するかもしれませんし、何より住みやすさ暮らしやすさに直結する事柄です。現地で確認する「お部屋」や「共用部」と重要事項調査報告書や管理規約などの書面の両輪がどちらも大切です。両方を見極めて「これだ!」と思える物件探しの参考になれば幸いです。

「ReoLabo」では、お客様とご一緒に現地確認や書類での管理面の確認はもちろん、リフォーム・リノベーション向きの物件を40年以上の実績とノウハウからご提案しています。

 

お困りごとやご相談はReoLaboまで。

ReoLabo編集部

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