中古住宅を購入してリノベーションをする場合、リノベーションに適した物件を選ぶ必要があります。
リノベーション向きでない物件を購入すると、思ったような工事ができず希望通りのお部屋にできない可能性が高まるためです。
しかしながら、リノベーションに適した物件の特徴や選び方が分からない人も多いのではないでしょうか？
本記事では、リノベ向き物件の選び方やポイントについてわかりやすく解説します。
リノベ向きの物件とは
リノベ向きの物件とは、工事に関する制約や制限が少ない物件です。
リノベーションは、全てのマンションで自由に行えるわけではありません。
マンションは、構造や管理規約などによって様々な制限を受けるためです。
例えば、 リノベーションを行いやすい構造のマンションを選ぶと、壁を大胆に取り壊してよりご自身やご家族に合った間取りに変更できます。
また管理規約を確認し、リノベーション工事に関するルールが厳しくないマンションを購入することで、キッチンや風呂などの水回りをある程度好きなように配置可能です。
リノベ向きでない物件を選ぶリスク
リノベーション向きでないお部屋を選んでしまうと、希望に沿った工事が行えず、購入後の生活に支障が出る可能性があります。
例えば、お部屋内の壁を取り壊せない構造のマンションでは、間取りの変更ができません。
子供がいる過程の場合、子供が隠れてしまうような死角を解消できなかったり、子供の人数に応じたお部屋を用意できなかったりする可能性があるのです。
中古住宅でのリノベーションは、新築住宅を購入する場合と比較して費用負担を抑えられますが、決して少ない金額ではありません。
高額な資金が必要になる買い物だからこそ、物件探しの段階からリノベーション工事のことも考慮した物件を慎重に探す必要があります。
リノベ向きの物件を選ぶためのポイント
物件がリノベーションに適しているかどうかは、以下の3つで判断可能です。
- 構造
- 管理規約
- 築年数
具体的にどの部分を確認すれば良いのか解説していきます。
構造
リノベーション向きの物件かどうか判断する際に、最も重要な要素となるのが物件の構造です。
マンションの構造によって、間取りの変更や水周り設備の移動に制限が生まれるためです。
水回りや電気配線の配置
お風呂やキッチンなどの水回りの設備から排出された水は、配管を通ってマンションのパイプスペース内にある排水管に流れていきます。
そのため、パイプスペースまで水が流れるように、配管に一定の傾斜が付けられるような場所にしか水回りの設備は移動できません。
また、配管がお部屋の床下の床スラブ（躯体コンクリート）を貫通している場合、そもそも配管を移動できないため、お部屋の床下の構造についても確認する必要があります。
加えて電気配線の配置によって、希望の場所にコンセントが増設できるかどうかや、天井の高さを変更できるかどうかが変わってきます。
構造上取り壊せない壁
マンションの構造は「RCラーメン構造」と「RC壁構造」の2種類があります。
RC壁構造は、各部屋をコンクリートの壁で仕切っているため、間取りを自由に変更できません。
一方で、RC ラーメン構造は、お部屋が梁と柱で構成されており、各部屋間の間仕切りを自由に取り外せるため、間取り大胆に変更できます。
そのためご自身の生活スタイルに合った間取りに変更したい場合は、マンションの構造を確認し、取り壊せない壁が存在しないか確認しましょう。
RCラーメン構造は、6階建て以上の高層マンション、RC壁構造は5階建て以下の中低層マンションにそれぞれ採用されている場合が多いです。
そのためマンションの階数を確認するのも、構造を判断する材料の一つとなります。
管理規約
マンションの管理規約には、リノベーション工事をするときの管理組合に対する申請方法や、工事可能な時間帯、資材を搬入経路などが記載されています。
そして管理規約には、リノベーション工事のルールだけでなく、工事の内容自体も制限されている場合があるため、必ず確認しましょう。
例えば、防音の観点から床材に使用できるフローリングの種類が指定されていたり、そもそも床材の変更が禁止されていたりする場合があります。
また管理規約によっては、水回りの移動や配管の交換などが一切禁じられていることもあるのです。
このような管理規約による制限が多いほど、リノベーションに不向きといえます。
中古マンションを検討する際は、必ず管理規約を閲覧しリノベーション工事にどのような制限が設けられているか確認しましょう。
築年数
マンションの築年数を確認すると、物件の価格が手ごろで資産価値が下がりにくい物件を見つけられます。
マンションは、一般的に築年数が経過すると資産価値が下がりますが、築20〜25年ごろから下落率が緩やかになっていきます。
築年数が浅い物件ほど、資産価値の下落幅が大きくなる可能性があるため、築浅物件よりもある程度築年数が経過した物件でリノベーションした方が、資産価値を維持しやすいです。
また築年数が経過した物件は、内装や設備が寿命を迎えているケースが多いため、リノベーションをするタイミングとして適しているといえます。
しかし築年数が経過したマンションであれば、何でも良いわけではありません。
あまりにも古いマンションだと、耐震性能が低くなってしまうからです。
1981年以降に建てられたマンションは、新耐震基準が適用されているため、震度6強以上の大地震が発生しても耐えられるように設計されています。
しかし1981年以前に建てられたマンションは、旧耐震基準をもとに建設されており、震度5程度の地震で倒壊しないように作られています。
そのため、新耐震基準が適用されるマンションよりも、耐震性能が低くなるのです。
マンションの耐震性能が低くても、基本的にリノベーションによって耐震改修できません。
リノベーション後も、より安心して暮らしたい場合は、新耐震基準が適用されるマンションを選びましょう。
リノベ向きの物件を選ぶならReoLaboにお任せ
ReoLaboでは、物件探しからリノベーション工事まで全ての工程においてサポートいたします。
そのためリノベーションに適した物件をお探しの場合は、ReoLaboにお任せください。
リノベーションに不向きな物件を選んでしまう理由の多くが、マンション仲介業者のリノベーションに対する知識不足です。
しかしReoLaboに在籍するスタッフは、リノベーション工事に精通しているため、リノベーションに不向きな物件を選んでしまう心配はありません。
また物件探しとリノベーション工事を別々の業者に依頼する場合、業者の選定にも時間や手間がかかります。
しかしReoLaboであれば、最初から最後まですべて一つの窓口で対応させていただくため、少ない手間と短い期間でご希望のお部屋に入居できます。
まずはお気軽にご相談下さい。
まとめ
中古マンションを購入してリノベーションを行う場合は、マンションの構造や管理規約を確認することで、リノベ向きの物件を探せます。
しかしどちらか一つでも確認を怠ってしまうと、リノベーション工事が制限されて、希望通りのお部屋が手に入らないかもしれません。
また築年数を確認することで、リノベ向きの物件かどうか判断可能です。
特に築年数が20〜25年の物件は、価格が安くて資産価値は下がりにくく、新耐震基準が適用されているため、リノベーションに適していると考えられます。
