ReoLaboで物件探しのお手伝いをしていますと、土地の権利が【借地権】となっている物件に出会います。お客様から、「割安な物件見つけたのだけれど、この借地権って何ですか？」「住めなくなっちゃうんですか？」などと、ご相談をいただきます。確かに同じご予算・面積・築年などで比較すると「所有権」物件よりも「借地権」物件の方が、割安な印象がありますね。
実際、ご案内させて頂いてたお客様でも、土地の権利（所有権か借地権か）の種類よりもリノベーションにお金をかけたいと、借地権の物件をご購入される方もいらっしゃいます。そのあたりの経験を踏まえて、借地権物件のメリット・デメリット、気をつけるポイントなどをご説明させていただきます。
借地権には種類がある。
借地権とは、土地を借りて建物を建てる権利のことで、地上権と賃借権に分かれます。そして賃借権は普通借地権と定期借地権があり、1992年8月の法改正以前からある借地権は旧法と呼ばれ現在でも存続しています。
整理すると、地上権・普通借地権・定期借地権・旧法借地権の4種類があります。それぞれ特徴をみていきましょう。
地上権とは
地上権は所有権と同じ種類の権利の「物権」で、賃借権は「債権」という大きな違いがあります。
具体的には、地上権の方が土地に対してより強い権利を持っていて、地主の承諾なく譲渡・転貸ができますが、賃借権は地主（賃貸人）の承諾がないと譲渡・転貸ができません。また、地上権では、権利を登記できたり、抵当権の設定ができたりと所有権に近い権利です。しかし、地上権のマンションは少なく、借地権の大半が賃借権となっています。
普通借地権とは
普通借地権は、期間満了後に借地人が希望すれば契約が更新されます。最初の契約では存続期間は30年以上で、1回目の更新で20年、2回目以降の更新で10年以上と存続期間が定められています。地主は、正当な理由がなければ契約を更新する義務があり、後に出てきます旧法借地権と同様に借りる側の権利が強く保護されています。
定期借地権とは
定期借地権は、旧法借地権があまりにも土地を借りる人の権利が強く、いったん貸すと更新して帰ってこなくなると土地の利用促進を阻害するために、1992年8月1日に施行された比較的新しい制度です。この定期借地権の最大の特徴は、『更新がない借地権』ということです。一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付定期借地権の3種類ありますが、マンションに係る一般定期借地権は借地権の契約期間50年以上、契約が終わると建物を取り壊して更地で返還します。定期借地権では、毎月の地代の他に解体積立金という将来の解体費用を積み立てることが一般的です。
旧法借地権は更新ができる
旧法借地権は、1992年8月1日の法改正以前から存在する借地契約です。法改正で新たには発生していませんが、旧法借地権が新法に置き換わったわけではなく、そのまま存在しています。マンションの場合、借地契約の期間は30～60年ほどで、更新期間は20～30年くらいの期間であることが一般的です。また、旧法借地権の最大の特徴は、「更新ができる」ことです。定期借地権が更新がなく、一定期間たつと土地を返却しなければいけない契約とは対照的に住み続けることができ、所有権と実質的に違いが少ないと言われています。
借地権の選択肢は？
借地権にはどういう種類があるのか見てきましたが、流通量的には地上権と普通借地権の物件は見つけることが難しく、現実的には更新ができる旧法借地権か、借りられる期限が決まっている定期借地権の2択になりそうです。旧法借地権は借り続けることができるためあまり心配いりませんが、定期借地権は、借りられる期限が決まっているので残存期間が短い場合には住み替えを想定しておく必要があります。
借地権物件は売却できる？
これも借地権物件をご検討される際にご心配な点として、よくご質問をいただきますが、もちろんご売却できます。借地権の最大のメリットは価格の安さですので、当然ご売却価格も所有権物件に比べますと低い価格になります。また、借地の売却には地主の承諾が必要になりますので、その承諾と「譲渡承諾料（名義変更料）」が必要です。
借地権物件はローンが組める？
住みたいエリアに割安物件も見つけても購入することができない最大の難関が、住宅ローンの審査通過です。金融機関によって審査のスタンスが異なりますので、出てくる条件はいろいろですが、「新築時から数えて不動産の減価償却の47年まで」ですとか「借地権の残存期間まで」というような条件を提示されるケースがあります。最大35年間のローンが組めない場合、取得価格の低さとローン期間の短縮という二つの要素から月々の返済額を要検討となります。
借地権のメリット
1.所有権の物件よりも価格が安い
借地権の物件は土地を購入する訳ではないので、所有権の物件よりも価格が安い傾向があります。物件金額が安いので、当然住宅ローンの毎月支払い金額は、所有権の場合に比べて低く抑えられます。結果的に住居費というランニングコストを抑えられます。
2.税金が安い
土地を所有するわけではないので、土地の部分の購入時の登録免許税や取得税がかかりません。また、毎年の固定資産税や都市計画税も不要です。
借地権のデメリット
1.借地できる期間が決まっている
定期借地権は、契約更新ができないので「期間満了まで住み続ける」や「借地期間があるうちに売却」などの判断が必要となります。また、期間内での途中解約も原則的にできません。
2.費用がかかる
借地権の物件は、所有権では必要のない費用がかかります。毎月の地代・解体積立金（定期の場合）、契約更新時の更新料、売却時の譲渡承諾料などです。それぞれの金額は、あらかじめ確認しておく必要があります。
3.住宅ローンが組みにくい
前述のローンの組みにくさもデメリットですね。現金で購入できる方は問題ありませんが、大半の方には突破しなければならない関門です。
まとめ 選択肢を広げる借地権マンション
世の中の、所有から利用価値へという多きな流れから考えますと、従来からある借地権が脚光を浴びるようになるかもしれませんね。所有権物件では手が出にくい、自分が本当に住みたい立地の住宅を、無理せず手に入れる手段の一つが『借地権物件』だと言えそうです。
お困りごとやご相談はReoLaboまで。
